很高兴跟大家有一个机会进行交流，我今天讲的题目叫做《以鲜明的政策取向，实施有效的调控》我讲三个问题。

　　第一，就是我们的政策还是要完善，调控还需要加强。大家知道，我们国家的房地产调控，从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，就是2003年国务院的十八号文件发布以来，我们已经经历了五个年头。这中间，我们出台的一系列的调控政策和措施，尤其是2005和2006这两年，政策的密度加大，内容细化，着力点更加清晰，经过各地、各个部门的贯彻执行，应该讲取得了一定的效果。我们可以想像，如果没有这些政策的引导和规范，肯定的讲，房地产市场不会有今天这样一个总体是稳定的态势，并且正朝着我们调控所预期的方向在转变的局面。但是我们也看到，与调控的预期和社会的期望值来比我们还有不小的差距。房地产业关乎国计民生，和经济社会的关联度非常高，住房是消费的必需品，涉及到千家万户，自然涉及到各个方面的关注。一方面是我们有些问题还没有解决得更好，有些政策不到位，另外，我们的信息披露制度不完善。缺乏准确权威、及时的信息供给和明示，正确的舆论导向没有及时的跟进，包括某些媒体的人性化的引导和某些所谓的名嘴的忽悠，结果使得坊间对房地产市场的认同在很多方面是无法达到共识的，据中国社会研究所对一些城市的调查，结果很能说明一些问题。对于房价的问题82.6%的人认为是严重虚高，7%的人认为不是虚高，6.8%的人认为说不清，这是对房价的看法。对涨价的原因36%的人认为是开发商在追逐暴力，有31.6%的人认为政府调控失败，23%的人认为是因为房源供应不足，所以房价高，还有9.4%的人说不清楚。关于发展的趋势，有46.3%的人认为房价必然下跌，有42%的人认为不可能跌，有11.7%的说不清楚。关于买不买房，购买的意向。有56%的人认为，如果房价还继续上涨，就不买，有31%的人认为，如果你工资的增长速度低于房价的增长速度，我也不买，8.3%的人坚持购买，就是涨也买。还有4.7%的人在观望，等一等再说。这是六个大城市的调查结果。  

　　当然，我认为不同的人群，不同的市场主体有不同的利益诉求，对同一个市场，会有不同的看法，而且关心的重点部位不一样，不想买房的人不关心房价，就像想买自行车的人不会关心汽车的价钱一样。我们的调查有范围的局限，包括对象的随机性，结果可能和实际情况有一定的差别，但是我们看到反馈的意见还是能够印证我们调控的主要任务和预期的目标。我们的调控还没有得到社会上的普遍认可。实际情况也是这样。我们的商品房的价格虽然总体涨幅在趋缓，少数的城市有所回落，但是部分大城市的上涨过快，仍旧以两位数或接近两位数的涨值在上升。我们的供应结构虽然有所改善，但是适应中低收入者购房需求仍然不足，特别是优质中小户型更是紧缺。我们的市场行为虽进一步规范，某些不法行为有所收敛，当然也包括投机性的行为得到一定的抑制，但是我们还缺乏制度性的约束和法律的规范，所以问题并没有根本解决。另外我们开发量的高位运行和高空置状况并存。这说明我们调控的任务十分繁重，需要继续破解一些深层次的难题，所有我们非常有必要认真总结近年来我们调控的经验和不足。就是要继续完善我们的政策体系，搞好配套措施，继续加强和改善宏观调控，以及尽快取得明显的效果，促进我们大的产业能够健康、持续的发展。这是我讲的第一个问题，政策要配套，调控要加强要改善。  

　　第二个，要把握好正确的原则，部署宏观调控的措施。大家知道，在“两会”上房地产和住宅仍然是代表和委员们议论的焦点，也是政府关注的重点，今年的政府工作报告明确提出了四方面的调控措施和意见，涉及到房地产和住宅建设的多方面的政策。报告的内容和去年相比，我把两个报告对照了一下，我觉得有一些新的变化，政府对房地产的建设有一些变动。

　　我归纳一下有六点，第一，就是经济、社会发展矛盾的问题以及政府工作的缺点和不足问题，去年的报告只谈到了在土地征用、房屋拆迁方面存在的损害群众利益的问题。而今年，除了仍然谈到上面的土地和房屋拆迁的问题以外，在群众不满意的问题里面增加了居民住房，在报告里面食品、药品安全、医疗卫生和教育收费之后，群众不满意的问题就是住房。而且一个细节在报告的时候没有讲，是在代表和委员审议报告以后，修改加上去的。第二，就是在部署2007年工作的时候，专门讲的一段房地产业的内容，显然，工作报告是加工的房地产的分量，而去年的报告没有单独列段，只是作为固定资产投资中一部分的内容，分量完全不一样。所以刚才成思危也讲，这在历届的报告中没有这么细致的讲。第三，对改善人民住房条件有着重大的作用，而且国务院要求必须促进房地产业持续健康发展。去年的报告，没有这方面的论述，今年特别强调的房地产的重要性，一定要促进他持续健康的发展。第四，是关于房地产的调控政策措施，今年的报告明确提出了四个方面的意见，和去年的提法相比更加完善和具体，而且强调突出了两方面的内容。第一个，就是突出了要合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式，这也是第一次在政府工作报告里面讲到建设和消费模式的问题。第二，就是强调我们重点发展的是面向广大群体的普通住房，政府要特别关心和帮助去解决低收入家庭的住房问题，加大财税等政策的支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。显然强调是住房保障问题。第五，就是关于经济适用房的提法，去年是把经济适用房与普通商品房并列，要求要重点发展。 今年是提出来要改进和规范经济使用房，并且把经济适用房放在解决低收入家庭住宅，建立健全廉租房制度之后。要解决好低收入家庭的住房问题，要建立廉租房，然后再讲要改进了完善经济适用房，而去年是把经济适用房和普通住房并提的，这是很大的一个变化。第六，就是强化了地方政府的责任，要求地方各级政府要加强对房地产市场的调控和监管，切实负起责任。强调了特别是地方政府监管的责任，去年没有这方面的要求。国务院关于宏观调控的新的部署是为了统一各个佛教的认识，整合政策资源，以更鲜明的政策取向以求有效的调控。 

　　我认为，这说明了我们国家对现阶段房地产运行规律的把握和驾驭房地产市场的能力又有了新的提高和发展。必将引导和规范我们国家房地产业实现转型，减少缩短转型期的躁动、粗放和失衡，尽快的走上稳定、健康的、可持续发展的道路。

　　另外，我想要说的，就是工作报告里面提到的四条的调控意见是完全符合国务院所确立的当前我们国家在经济和社会工作中的五项政策原则，也是这次工作报告里面谈到的。我认为这四条完全符合这五条政策原则。第一，这四条既保持了政策的连续性和稳定性，又根据近三十年来调控的效果和新的形式抓住了关键的部委和环节，进一步完善了调控政策，有针对性的解决了当前的一些突出问题和矛盾。并且要落后政策到位的责任，提高政府执行力。第一条的原则是保持政策的连续和稳定要完善政策，要落实政策；第二，就是为了加强和改善宏观调控，特别强调要运用好政府调控和市场机制两种手段。有一些是可以依靠市场来解决的，有一些就必须由政府来解决，明确了房地产重点发展普通商品房，来解决广大群众的住房问题。大部分群体是要靠普通商品房来解决的。对于低收入家庭就是由政府的特别关心和帮助来解决，要学会更多的运用经济杠杆和法律手段去引导市场行为和经济秩序，要有保有压，不搞一刀切。这是两种手段。市场的和政府的；第三个问题。坚持鲜明的政策取向，实施有效调控。调控往哪儿导向，调控什么，必须有非常鲜明的取向，这样调控才能是有效的。我认为调控就是调整关系，控制平衡。加强和改善宏观调控，就是要在诸多的市场要素和市场主体之间进行全面协调，在矛盾着的双方中两难中去寻找一个和谐的平衡点。这个平衡点是两难之中的一个选择。所以我觉得调控的过程也就是一个政策选择的过程。大家知道，刚才成副委员长也讲了，市场是在变化的，形势改变了，平衡点就要移动，政策就要做出相应的调整和修正。我们要避免头疼医头，脚疼医脚，总是被动的开应急处方的状况。所以我们必须从整体和长远出发，研究在一定时期内基本制度和关键环节，这样我们的调控就既有针对性又有一定的前瞻性。为什么老变，就是缺乏前瞻性，出台没多久就不行了，所以就得又变。这样就可以保持政府的连续和稳定，并且我们在政府稳定的基础上应该上升到法律的层面，实现依法置业，房地产业最后还是要依靠法律。法律从哪儿来？从稳定的政策来，怎么才能政策稳定，就是要从大局和整体出发，去研究基本制度，研究关键环节。

　　根据国务院调控的新的部署和政策原则，针对当前我们国家房地产市场存在的一些主要问题，我们要遵循行业规律，房地产是有它的规则的。要遵循市场的基本准则，我们是搞市场经济，不能动不动又回到计划经济那种东西。一个行业规律，一个市场准则是我们必须要遵循的。然后我们有明确的调控取向，这样去实施权威而有效的政策。我下面讲五点：

　　第一，就是要坚持保障优先，全面建立住房保障制度，做到应保尽保，住房及商品与公共品一物，就是商品和公共用品两种属性于一物，在住宅市场上是商品，在保障体系里面是公共品，商品是由开发商提供，受众体现的是效益和效率。在保障体系里面，他作为公共品由政府提供，受众特定的弱势群体，体现的是公平和公正。我们要实现居者有其屋，人人享受适当的住房的目标，现在的主要矛盾是低收入者的住房困难问题，他们的住房消费意愿很强烈，因为他们没有房子住，但是支付能力又是最低的，无力购买，就算价格会到合理的收入3-6倍他照样买不起。所以政府应该满足低收入的，保障型的，就是生存型的住房，必须要满足。要放在公共财政和资源配置优先配制和确保，就是应保尽保。这是基本观点。要人人有住房，要居者有其屋，当前的鲜明取向必须解决，首先是城市必须全面尽快建立起廉租房制度，在此之前，全国287个地级市里面，还有四个没有建立廉租房制度，370个县级市里面还有141个没有建立起廉租房制度。只建立还不行，还要健全，要有足够的资金支撑，这要作为责任目标。

　　第二，就是经济适用房的问题。刚才成副委员长没有讲，我也是很缺乏研究，但是我还讲一点意见，因为是一个论坛。我觉得经济用适用房虽然有一定的保障性，但是同时它也有改善性的一面。在公共财力有限的情况下我们只能是优先保证廉租房的供应，政府在经济适用房里面又要投进财力，你又没有那么大的财力怎么办？首先是保证廉租房，鉴于经济适用房有特殊的地位，就是刚才讲的双重属性，所以它供应的对象，准入标准到底搞多大，买了以后怎么进行交易，增值的收益怎么分配等等一系列的问题存在着实际操作上的困难，有些政策也不是很清楚，所以必须加强经济使用房的制度创新和改革的调查研究，本着解决主要矛盾和关键问题的原则，我觉得可以考虑将经济适用房里面的保障的这一部分向廉租房靠拢。干脆把保障这块拿到廉租房里面，适当的扩大廉租房的范围，建立起双困的门槛，就是住房困难，经济也困难的。我们现在的经济适用房是摇号分配，我觉得不公道，看来公道，实际上是对低收入，对困难住房的这一部分群体不公道，为什么呢？他最需要解决，但是不公道。是80%的人都来参与摇号，最需要解决的是双困户的问题。所以要建立廉租房的门槛，这个门槛要根据各地来制订，他的收入可能是三万元的，你的可能是四万元的，这个权放在地方。这样的话，我们就可以更好的解决所谓低收入的、双困户的住房问题。经济适用房国家也有优惠，但是没有廉租房的优惠力度大。

　　第三，关于公积金，我觉得公积金的定位、收缴的方式和使用方式上也要进行改革。现在国家对于公积金的补助这块，工资越多的人补助的越多。所以我觉得公积金改革包括定位、收缴的机制更多的向弱势群体平衡，而不是搞成富人俱乐部。所以我觉得首先就是一个保障问题，保障问题关键是经济适用房怎么走，大家可以为政府的决策提供一些参考的意见。第二，支持自住消费抑制投资，遏制投机住房具有消费品和投资品的公共属性。在当前开发规模偏大，增加的数目过高，控制量比较大，房价上扬，市场总体偏热的状况下，如果投资性的需求过旺，特别是出现了投机性的行为，就会加剧上述的状况，并且拉动房价的攀升，很容易形成泡沫。偏热的情况下如果投机过热就容易形成泡沫。为了平抑房价，就得增加供给，抑制需求，多供，买的人少，房价就下来了。从规则上是这样，但是这和我们目前的政策又是相背的，因为我们提出严把两道闸门，要严格控制资金和土地的注入，仅仅的收住土地和引进俨然是房地产扩大政策的取向，而要降低房价就是要扩大政策。我们讲扩大内需主要是增加消费的比重，这是国家的既定方针，那么，如何去抑制需求呢，国家要是扩大消费，而我们要降低房价就是要抑制需求，所以两个方面相背，这里面的误解是没有分清楚增加什么样的供给，抑制什么样的需求。我们要增加的是用于消费型的供给，就是说实行大众承受能力的普通商品房，我们要抑制房价就是增加供给，增加什么样的供给，是增加这个供给，是大众可以接受的普遍商品房。我们要抑制的需求是投资性的需求，那种自住性的，有机是首次购房的需求你不能抑制，他还没有房子住呢，你怎么抑制它？所以实际上是增加有效供给，抑制盈利性的需求。要做到这一点，政府就要在建设交易保有各个环节，利用规划审批，土地供应，利用住房的利率、保有期，税务、保口、以及产权交易等多种手段，支持自住性的消费，抑制投资，遏制投机。这样我们既能满足广大群众的住房需求问题，又可以防止房价的过快增长。第三，要提倡中小户型，要控制大户型及豪华住宅。住房的商品化可以满足不同层次的多元住房需求，这是人人享有适当住房的提法之一。搞商品化、社会化的住制度就是要满足多元的需求。我们对大户型没有完全禁止，国家现在的比例是70%，还留了一部分。我们讲人人享有适当的住房，关键在于什么叫适当的住房。这涉及到户型的选择。户型不仅代表着居住水平，还可以反映出社会的消费理念和消费方式的整体状态，这个国家、这个社会、这个地区的消费理念和消费行为的整体状态可以从户型上得到反映。另外户型关系到占有和消耗资源的多少。户型的大小虽然是从市场需求决定的，但是这种需求受制于资源条件。我们跟美国没法比，美国的经济是我们的20多倍，日本也是我们的21倍，你跟人家比？也涉及到收入的水平。所以讲房价不能不讲收入。广州深圳的房价我们认为太高了，香港人认为房价太便宜了。所以实际上是房价收入比的问题。所以我觉得户型涉及到资源，涉及到经济的发展阶段，也涉及到收入水平，所以在人口众多，资源禀赋形态比较差的情况下，我们将长期处于社会主义初级阶段，我们面临的资源、能源的瓶颈和环境的压力状态下，我们必须建设资源节约型、环境友好型的社会，这左右着我们的住房消费。所以在住房建设和住房消费里面，我们必须建立节能省地环保型的制度，要建立合理适度、梯度渐进、健康文明、节约资源的消费方式。我们在户型的选择上必须坚持以中小户型为主体，国家应该支持和鼓励建设中小弧形的普通住宅，以优惠的政策加以引导和扶持，同时给予大户型和豪华住宅限制，要建立资源补偿机制，占有和消耗的资源越的就要多补偿和多交税，中小户型的面积的控制既要满足当前的需要，又要有一定的适应性。今天建完了明天就觉得不好用不行。另外，为了便于和相关政策的对接，应该在住宅的类型上要化繁为简，很多房看到很周到，实际很难操作，很多房子看到很科学合理，但实际上很难操作和实际，而且环节越多，漏洞越多。所以建议我们大概就是三类住房。第一类是保障性的。我想面积可以平均控制在50平方米左右，保障性的就是廉租房。可以在40-60平方米之间来拖动，这种拖欠因为地区不一样，因为人口不一样，因为住宅的类型不一样可以在50平方米上下波动。而政策性的商品是第二类，应该是平均70平方米为宜，可以在61-80之间波动。也是根据地区、人口和住房类型移动。而普通商品房平均为90平方米，可以在81-100之间移动。考虑到地区差异，可以上浮20%。这是我个人的建议。现在有一个说法，国家目前的政策不高于平均水平60%，将来的我们住房越来越高，保障这块是不是越来越高。我建议保障就是解决最基本的生存问题。政策的这块可以买，但是我给你一点政策。但是普通的商品房大量的人都买。 

　　第四，建立激励机制，提高住房品质。既重点发展中小户型住宅又要提高国人的住房质量和居住水平，怎么办？关键是要通过推进住宅产业现代化发展住宅科技，进一步提升住宅品质和综合性。我们的理念应该是中小户型高居住，建立起占用自由少，环境负荷小，可循环性大的住宅建设模式。总体来说就是节约资源的建设模式，具体来讲，怎么样节约资源，占用资源少、环境负荷小，还要考虑到资源的重复利用，比如钢结构是可以重复利用的，而混凝土的利用循环比较慢，所以大力发展轻钢结构是我们的方向。为此我们要逐步完善住宅产业现代化的体系，要依靠国家康居示范工程引导，要建立起严格的市场准入和退出机制，使我们的住宅建设在房地产市场的转型的历史进程中实现产品的更新换代。为了做到这一点，政府就要出经济政策，包括建立住宅产业现代化和住宅科技创新基金，激励企业加大研发投资，加快创新成果的转化，扩大先进成果的推广。这样我们的住宅节能减排和材料的消耗指标就能尽快的达到和接近发达国家的先进水平，这样我们既为群众提供适用美观的住房，又能为全国降低能耗和降低污染排放达到指标，实属利国利民。我觉得现在对于住宅产业化的力度不够，要有鲜明的倾向，这样我们的中小户型才有效果。 

　　最后，鼓励利用老旧的建筑，遏制大拆大建。眼前，大拆大建之风愈刮愈列，尽管很多在安全使用期，却被毫不可惜的拆除，随即投入大量的资源，结果造成了存量财富的锐减，资源的浪费，环境的污染，以及城市文化载体的灭失。这种情况既有商业性的开发，也有公益性的政府工程。此前推算，我们国家大量拆除的建筑，其寿命可能不足30年。而现在，使用了十几年甚至于是刚刚封顶还没有使用的建筑就被拆除了。最近媒体报道了一大批这样的建筑，我觉得非常可惜，这些建筑遭此厄运可能有各方面的原则，比如环境的原因，质量的原则，难道就没有改进的可能吗？据说某个大的体育场是因为接待的房子不够，车位不够，我想这么大的体育场没有改的余地吗？非要拆掉吗？如果必须要拆除，追究谁的责任，谁来买单呢。这其中不少记在了公共财政的帐单上，如此大的可利用的建筑被强行拆除，出现在一个并不富裕的国家，只能叫做穷折腾，这与建设节约型社会形成了强烈的反差。为了改变这种状态，首先要政府带动，政府工程、公益性的工程，政府要作出表率。另外国家要出台必要的制度制止随意拆除老建筑，要是拆除，要是有质量和安全问题要有专门的机构鉴定，要有功能问题，要提出不可行性研究报告，而且这个报告应该经过论证和审批，涉及到规划和景观方面的问题，应该广泛征求意见甚至于公证。总之，要深滤慎行，不可轻举妄动，另外国家要政策引导。对于利用老建筑的国家在经济和政策上给予支持帮助和奖励。欧洲很多国家都是这样，反之，造成了浪费了损失的应该进行惩治，包括追究责任。

　　最后，我想一个健康稳定的房地产市场迁系着各方主体的利息，维护房地产市场的运行，政府的主导作用自不待言，同时也需要各方的协同配合和公同努力，这对我们经营经济管理和社会管理的能力是一个考验，我认为，对政府，对各个方面都是一种考验。对于政府来讲，关键是要做好规划，制订政策，协调平衡和加强监管，在房地产市场当中，政府担当的市场管理和土地经营的双重角色，现在应该强调，政府首先是一个管理者，应该代表公众利益，行使好行政管理和公共资源的调配权，要营造规范有序的市场环境，在国家调控政策日趋完善的情况下，要提高地方政府的执行力，管理必须到位。现在有一种说法，现在发展商左右政府，左右规划，我认为主要是政府管理不到位。对于开发商而言，在各种依法经营，照章纳税这个从业底线的情况下，关键是要加强社会责任，企业在获得合法利润的同时要下功夫做好项目，别整天去忽悠，你把项目做好，为社会提供优质的、群众欢迎的住房以及其他的产品。另外我们在企业发展的同时，也要为解决企业的住房问题做出应有的贡献，绝不能言比盗利，行比坑骗。要摆脱中介免谈这种尴尬，现在根本不利于中介，因为不值得信任。必须加强行业自律和信用建设，提高中介机构和从业人员的诚信度和道德水平。对广大的消费者关键是要文明购买，理性消费，在增加住房消费，理性置业条件中间，不贪大，要适度适用；不浪费，要合理经济；不超前，要适时渐进；不炫耀，要本色，要品位。所以我相信，在国家宏观调控政策的引导下，我们的房地产业一定能够尽快的完成转型，步入到健康稳定可持续的发展目标上来，谢谢大家。