早上好！代表我的同事、我们的高级副总裁、和负责国际规划的同事，我非常感谢你们邀请我到北京来，我感觉到非常的荣幸，今天和孙教授还有人大常委会副委员长成思危，还有建设部的副部长先生能够在一起，我也感谢一下宋先生，还有欧文先生，还有我们的副总裁。所以很荣幸和大家在一起，希望大家再忍受一段时间我们今天的会议就可以结束。作为专业人士，房地产健康发展对全球贡献的这一认识，被我们强烈的致力于保护产权所有人统一目标连接在一起。你们的国会通过了物权法，那么这个物权法进一步加强了2004年中国修宪的一些条款使得私人能够拥有物权、房产。代表美国房产协会，我想祝贺中国通过《物权法》，你们使人民的生活、你们的国家还有全球的房地产市场做出了贡献。 

　　过去十年里面房地产超越了国界，最明显的是美国的房地产市场。在美国，外国的投资是两种方式实现，一个是直接投资商业活动或者是房地产，或者是通过廉价的信贷来支持一些国内的企业重新投资房地产市场。这两种方式对美国还有全国市场都是非常有作用。在2005总额是411亿美元，投资美国的房地产市场大概占了2.5%，我们相信到2006年的时候，外国的直接投资比例还会进一步上升。与此同时全球金融市场已经成为美国人购买房屋重要的资金来源。仅仅是中国就持有了3500亿美元的美国国库券。那么资金可以完全覆盖去年美国的赤字，使得很多美国人买得起房子，而且支持了美国长达5年房地产的发展。如果没有外国的资金，我们预计美国的长期利息会比目前高出4个百分点。如果利息的增加就会使2005年美国少销售100万栋房子。  

　　尽管在过去一年美国的房地产市场开始放缓，但是房地产市场的前景依然是非常明朗的，根据我们的首席经济学家拉瑞教授的预测，今年的房地产市场应该复苏，能够接近去年640万栋房子的销售业绩。我们预计2008年房地产销售会继续增加，因为外国出生移民会增加的。最近的房屋销售里面有一半以上购买房屋的人都是最近新到的移民，我们相信这些新移民显然对美国的住房市场会产生相当的影响。总体外国直接投资于美国房地产的前景2007年是非常光明的。那么外国投资者继续把美国作为增长的地方来看待。

　　总之世界市场大大的影响了美国的房地产市场的发展，那么美国市场的成功也影响了全厚其他国家，我们相互之间的成功取决于我们每个国家的城市，这样相互依存表明了要使我们各国的房地产市场在今后几年能够保持继续的增长，我想突出这三个方面我们共同的努力，来使我们的前途更加明朗。 

　　首先我们可以共同努力来使我们国家的房地产专业人士，能够获得信息，帮助房地产专业人士了解世界房地产市场的发展还有他们为了竞争所具备的技能。我们协会每年对国际感兴趣的题目进行调查，那么今天和大家所分享的信息都是来自于我们的中央研究库。另外我们也提供很多的信息资源。我们每月国际的网上通讯，事先包装好的我们会议的工具箱，国际的一些发言演讲的数据库，另外还有国际的从业人员博客网，另外还有全球视角等这样的档案库。这些非常好的信息大家可以从我们的网站上得到，我们美国房地产协会还提供世界级的国际商业开发和发展培训项目，我们有一个专门的象征就是认证国际房地产项目，简称CIPS，这个课程的重点是国际交易的一些领域，包括货币、汇率、跨文化的关系问题，地区的市场调整税务问题等等。

　　我们的CIPS，专家有实际的经验，在7天强化中会学到重点课程。我们还有4个4天的课程。一个课程是一个两天的，关于投资和金融分析，到了今年年底也在网上可以拿到课程资料。大概1700多个CIPS的多数是来自美国，还有来自其他国家、包括意大利、墨西哥、韩国和中国。不管一个从业人员是不是想要获得CIPS的证书，但是这个是理想的课程。美国房地产协会和很多我们下属单位进行合并，提供一些其他的教育机会。我们叫做修养地的培训也是非常重要的，因为很多人有了第二个家、有了别墅。这样的话 他们可以获得这方面的学分。参加一些学术项目，在中国我们房地产协会也引入了房地产销售的教育，帮助本地的专家人员帮助他们进行跨国界的交易。中国个人的房地产市场不断的增长，这些努力将更为重要。  

　　第二点我们可以一起合作。我们更加在全球领域进行合作，我们可以鼓励更多国内的合作伙伴参加国际房地产协会集团，这个是惟一的组织，目前代表了200多个房地产的专业人员来自世界各地，另外GDP超过了25万亿美元。所以我们所有的会员单位必须摇钱树一个多边协议，规定了每一个会员的责任。这个机构和各个国家的协会、合作提供国家的一些方案和行动，提供信息、提供指导，然后进行很多这方面的培训工作。我们这个协会还用5种语言进行培训，可以在网上学习，还可以在教室里学习。成功的完成这些学习项目的人，都成为了跨过TRC的专业人员，通过网站我们提供我们的客户能够进行一站式的购买。使很多这方面的专业人员能够更有效的参加国际房地产交易的工作。

　　美国房地产协会是国际房地产协会集团的创始人之一，我们希望和大家一起努力扩展全球的房地产市场。如果大家想要了解的话，可以登陆我们的网站。今年美国房地产协会也在探索一个新的项目――就是市场到市场，通过这个项目国家和本地的房地产协会在美国的协会能够发展出更多的商业机会和具体的一些国家，发现更多的业务机会。美国房地产协会任命了一个工作小组来引入市场到市场的项目，我们希望这个项目在今年可以推出。　　

　　最后一个呼吁就是建立国际房地产的基金会，IRPA，这个是非常有效的方法，能够帮助我们推广私人物权的思想。IRPA每年提供了1000多万美元这方面的支持。IRPA和美国房地产协会密切的合作，因为我们有共同的利益。目前我们正在和IRPA合作支持越南和印度的项目。通过我们国际住房联盟，我们还可以共同努力来推动世界上为所有人获得住房的项目，我们也是国际IHC国际住房协会的会员，还有加拿大房地产协会和任泉国际人居的组织，使我们这个项目更加高效有利。另外推动这个项目民主的价值，举例来说，我们现在反对比如说有各种旅行文件的人，他们不能在美国待的很长，我们反对这样的做法，因为这会影响外国人影响在美国的第二家。我们在登记注册方面看看有没有改进的方面，我们在国内方面进行宣传、进行呼吁。可以很好的影响整个房地产的市场。我们向大家会汇报所有影响全球市场的问题，希望大家尽可能参加这样重要的会议和培训。中国有一句谚语“前人种树、后人乘凉”我们也是在做这样的事情，通过教育我们的会员单位参与全球房地产市场，更好的影响所有的从业人员，实际上我们种下了一些果实，然后使更多的人深受教育。  

　　明年北京将举办2008年奥运会，它的题目是“同一个世界、同一个梦想”。我衷心的希望我能够明年回到北京，身份是2008年美国房地产协会会长，然后和大家共同的努力、和我们国际合作组织共同努力，能够完成每个人都有房住的梦想。再次感谢大家、感谢你们的热情好客！谢谢。