下午好，我的名字叫朱莉安·约瑟夫，我是下一届的世界不动产联盟的当选主席，今天我非常高兴给大家发表演说。我的发言题目是《美国有关房地产研究政策》。每个美国人的目标，美国政府的目标是让每个人有住房。美国政府提供了一些政策结构以及一些激励措施，以便能够使得这些住房能够融资，每个人都能买得起房，现在差不多60%-70%的家庭拥有自己的住房，银行是首选的贷款机构，他们一般来讲30年固定的平摊的利率。  

　　除此以外还有国家联邦按揭协会，虽然他是一个私人公司，但是得到了美国政府的批准。他也在确保有足够的资金用于住房按揭贷款，购买按揭的主要渠道来源于银行和其他的贷款组织、贷款协会，贷款公司。他购买的传统按揭常常是有政府部门提供担保的。就是美国联邦政府住房署提供担保。他是一个1938年成立的公司，开始是一个政府拥有的公司，1954年重组之后，成为了一个美国政府和自营机构所共同拥有的一家公司，并且在1970年完全私有化了。FHWA是美国的联邦住房署，这是一个美国政府的机构，他从其他的一些私营型机构来维持住房，能得到国家的担保等，同时开展很多的住房租赁项目，或其他的一些共建住房项目，能够向其他的一些改善条件或者退伍军人，给他们提供一些保证。这个时候，贷款者很多情况之下是由政府从所收到的一些税收或者是其他的一些保险金以及其他的一些投资的保险储备金当中支取资金来帮助贫困人口。他们也决定什么是最低的住房标准，FHWA是1934年建立，他归美国的住房和城市发展部管理。一个专门的主任，本来叫做住房部的助理部长担任领导，国家按揭协会是美国政府所批准的，缩写字母是GNMA，同样属于美国住房和城市发展部的领导，在二级的按揭市场上提出一些住房的按揭担保，这样一个市场专门帮助那些低收入的家庭，他们有时候很难找到体面的和买得起的住房。GNMA计划吸引了新的投资者和按揭市场，通过这样的计划保证这些私人的金融机构能够得到保证，GNMA计划帮助500多万个家庭购买者以帮助。美国政府对那些购买住房的人进行更多的刺激措施，而且，能够让他们减少利息的支付，能够高达110万美元的利息支付，首先让他们把住房贷款减税，这是一个很大的鼓励措施，鼓励人们有自己的住房。进一步扩展他们的贷款方式，让更多的人得到贷款，买得起住房。然而，现在在有一些市场不景气的地方有新的情况，比如违约不能及时还贷，这也比较普遍，造成了大量的人不能及时的偿还他们所借的债务。这种做法就是开始的利息较低，然后慢慢的涨起来，造成了房地产市场不景气。我们希望这样的问题不要把规模弄得更大。而且，美国政府在1990年的时候专门成立了一个解决资本问题的基金，就是为了解决这样的问题。 

　　有关商业地产开发和研究，购买一个商业财产的时候，根据财产的评估防止70%-80%产生现金，一般来讲这种贷款的利率会同银行的利率挂钩。一般情况下对商业财产的贷款要取决于贷款期限以及当时市场条件。一般来讲，有些投资者他们还会在第一个贷款人之后增加一些股本以便共同来拥有这个财产。最近几年以来，还有其他的一些新的担保方式出现。 

　　土地和建筑的贷款。土地的贷款一般来讲是物业本身80%，一到二年的贷款期限，以浮动的利率来进行。一般来讲，偿付的本金和利息是看你财产价值的80%。很大程度上取决于项目的开发。这是需要个人担保。  

　　还有房地产投资信托基金。这是一些房地产公司，一般来讲，他们要来分红，获得95%的信息流。现在这些公司名声也越来越大了，而且人们对他们投了很多钱，然而他们并不是灵活的。美国的房地产开发市场是非常透明的，他强调在融资方面可以各种方式进行竞争。债权人要求很高水平的汇报，如果你出现任何问题的话最好能够及早的汇报。除此之外这种贷款本身也能够得到政府的保护，无论是借贷者还是债权人。

　　世界不动产联盟在美国拥有十个所谓的主要成员，我代表着其中的一个成员，也就是外国投资协会，也是英国CRC主要成员。我是英国国籍。现在世界不动产联盟在全世界范围内拥有120个主要成员协会。我过去34年来一直在房地产业任职，其中有30年是在美国渡过的。我在美国很早以前就加入了世界不动产联盟，并且在哈佛大学教书。我是个零售方面的顾问，与此同时也非常高兴能介绍一下我们今天的服务和内容。不动产联盟向所有的世界会员提供了一个平台各种各样的便利网络，我们有一个门户网站，但是只供会员浏览。除此我们还有一个大学联盟计划。我们还有一些专业的计划跟不动产联盟联系在一起，另外我们组织一些机会，让人们进行相互的交流，不同国家的人民，不同的对象，到其他国家的房地产协会去工作，去居住。除此之外我们安排一些采访，出版一些出版物，我们还评一些奖，举办一些竞赛。在全世界范围内不动产开发，让他们看见世界不动产大会。我们大力倡导和在联合国大力呼吁，联合国当中也有我们联盟的一个观察员的一位，除此之外，我们也替代着各大洲的角色，比方说中国的房地产协会是亚太大会的一个成员，我们欢迎你们参加我们的会议，每年我们的房地产大会都在一个大城市召开。像今天的大会在罗纳，去年在泰国的曼谷召开。我们希望每年换一个城市，让更多的房地产专业人士参加。当然我们也可以访问120个世界的成员，能够一起工作。我们不仅仅是房地产的开发，我们都是专业人员，因此世界不动产联盟是不同于其他联盟的一个，我们是房地产在世界范围内的专业人士能够联系在一起的网络，欢迎大家加入我们，一起来促进世界不动产联盟进一步的前进，谢谢！